부동산 거래 탈세 사례에 포함되지 않도록 조심하세요

국토교통부에서 부동산시장을 교란하는 불법행위에 대한 점검 결과를 발표하였습니다.

200421(16시이후)편법증여_대출위반_집값담합 등 부동산 시장을 교란하는 불법행위에 대하여 단호하게 대응해 나가겠습니다(조사총괄과).pdf

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조사는 2019년 10월부터 2020년 4월까지 진행되었으며, 총 4018건이 적발되었습니다.

 

이번 글은 이런 불법행위들 중, 탈세 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

이 글을 보시는 분들께서는 이런 사례들을 미리 알고, 이런 문제들에 당사자가 되지 않으시길 바라는 마음에서 글을 작성합니다.

 

주요 사례들을 바탕으로 작성하였습니다.

 

1) 소득없는 미성년자에 대한 편법증여 의심

상황

• 10대 자녀 A가 부모님과 공동 명의로 약 35억의 아파트를 구입하였습니다.
• 10대 자녀 A는 기존에 조모와 공동명의로 소유하던 약 15억원 주택을 매각하여, 35억 아파트의 구입자금으로 조달하였습니다.

의심내용

• 친족 등이 소득없는 미성년자에게 기존에 소유한 부동산을 편법증여 한 것으로 의심되어 국세청에 통보하였습니다.

설명

• 10대 자녀 A는 미성년이므로, 35억 아파트의 자금을 마편하기 위해서는 증여 밖에 없습니다.
• 위의 의심을 벗어나려면 조모와 공동명의로 소유한 15억 주택에 대하여  공동명의 시 증여세를 납부한 내역이 있어야 합니다.
• 10대 자녀 A가 15억 주택을 조모와 공동명의 시 내야 하는 증여세는 다음과 같습니다. (증여세 정보 링크)
  • 증여액 : 7억 5,000만원
  • 가족간 증여 공제 : 5,000만원 (직계비속)
  • 과세표준 : 7억 (7억 5,000만원 - 5,000만원)
  • 증여세율 : 30%
  • 누진공제액 : 6,000만원
  • 증여세 납부금액 : 1억 4,550만원
• 대략적인 계산이므로 정확한 증여세는 세무사 상담이 필요하나, 간단하게 저정도 금액이라고 생각하시면 됩니다.

 

2) 증여세 탈루 목적의 가족 간 거래

상황

• 부부관계인 B와 C는 시세 약 32억원의 아파트를 공동명의로 매수하였습니다.
• 이 32억 아파트는 공동명의이나, 남편과 부인이 소유한 지분이 달랐습니다.
  • 남편 B : 1/10 지분 (약 3.2억원)
  • 부인 C : 9/10 지분 (약 28.8억원)
• 이 32억 아파트의 매수에 남편과 부인이 부담한 금액이 달랐습니다.
  • 남편 B : 약 16.3억원
  • 부인 C : 약 15.7억원

의심내용

• 남편이 부인에게 13.1억원을 편법 증여한 혐의로 국세청에 통보하였습니다.

설명

• 현재 지분과 부담 금액이 상이합니다.

	부담금	지분금액
남편 B	약 16.3억원	약 3.2억원 (지분 1/10)
부인 C	약 15.7억원	약 28.8억원 지분 9/10)

• 위의 문제가 일어나지 않기 위해서는 2가지 방법이 있었습니다.
  • 부담금과 지분금액을 일치시킨다
  • 남편이 아내에게 지분을 증여한다
• 굳이 지분을 1/10, 9/10으로 한 데에는 종합부동산세(인별 과세) 또는 그렇게 할 수 밖에 없는 이유가 있었을 것이라 생각됩니다.
• 남편이 아내에게 지분 증여 시 내야 하는 증여세는 다음과 같습니다. (증여세 정보 링크)
  • 증여액 : 13억 1,000만원
  • 가족간 증여 공제 : 6억원 (배우자)
  • 과세표준 : 7억 1,000만원 (13억 1,000만원 - 6억원)
  • 증여세율 : 30%
  • 누진공제액 : 6,000만원
  • 증여세 납부금액 : 1억 4,841만원
• 대략적인 계산이므로 정확한 증여세는 세무사 상담이 필요하나, 간단하게 저정도 금액이라고 생각하시면 됩니다.

 

3) 법인 자금유용을 통한 주택매수

상황

• 부부관계인 D와 E는 시세 약 38억원의 아파트를 매수하였습니다.
• 이 38억 아파트에 소명된 자금조달계획은 다음과 같습니다.
  • 자기자금 6억
  • 증여 12억
  • 가족차입금(대출) 4억
  • 차입금(대출) 16억

의심내용

• 매수대금 일부가 아내의 아버지가 대표인 법인계좌에서 지불된 것임을 확인하였습니다.

	소명자금	소명 내용 중 법인자금 유출 의심
자기자금	6억
증여받음	12억	12억
가족차입금(대출)	4억	4억
차입금(대출)	16억

• 본인 소명과 계좌내역이 다르며, 법인자금을 사적으로 유용한 협의가 의심되어 국세청에 통보되었습니다.

 

설명

• 아내의 아버지가 법인에서 자금을 정상적으로 인출하였다면, 아래의 방법 중 하나를 사용했어야 합니다.
  • 법인에서 아내의 아버지에게 정상적으로 준 것으로 처리하였어야 합니다.
    • 상여금처리 : 원천세 10% 부과
    • 배당처리 : 배당세 15% 부과
  • 법인에서 아내의 아버지에게 자금을 정식으로 빌려준 것으로 처리하였여야 합니다.
    • 아내의 아버지는 세법에서 정하는 이자율에 따라 이자를 지불해야 합니다.
    • 법인은 이자소득을 올린것으로 처리하며 법인세를 과세합니다.
    • 돈을 빌린 아내의 아버지는 이자상당액을 상여처분하여 급여소득에 가산, 소득세를 과세합니다.
• 아파트를 매수한 부부는 위의 문제가 발생하지 않으려면 자금조달계획서에 증여, 가족차입금이 아니라 법인차입금을 추가하였어야 합니다.

상황

• 부부관계인 F와 G는 시세 약 16억원의 아파트를 매수하였습니다.
• 매수한 아파트는 현재 거주중인 전세입자의 전세 12억을 끼고 매수한다는 조건이 있었습니다.
• 전세입자의 전세계약 종료 후, 매수인이 대표로 있는 법인의 계좌에서 약 12억원을 전세입자의 계좌에 이체하여 전세입자의 보증금을 상환하였습니다.

의심내용

• 법인자금을 사적으로 유용한 혐의로 국세청에 통보되었습니다.

설명

• 집주인이 전세금을 돌려주기위해 자신이 대표로 있는 법인의 자금을 인출하여 상환한 경우입니다.
• 법인의 대표가 법인의 자금을 인출하기 위해서는 위에 설명한 것과 같은 절차가 필요합니다.
• 이 경우에는 그런 정식절차를 따르지 않고 법인의 자금을 인출하여 문제가 된 것으로 보입니다.

 

4) 명의신탁 의심

상황

• 2016년 동생 J씨 명의로 약 4억원 상당의 아파트를 구입하였습니다.
  • 구입자금의 90% (약 3.6억원)을 언니 K씨가 지불하였습니다.
• 2019년 해당 아파트 매도하였습니다.
  • 매도금액은 5.8억원이었습니다.
  • 이 중 약 5.5억원을 언니 K씨에게 이체하였습니다.
• 이와 별개로, 언니 K씨는 10억원 상당의 주택을 구입하였습니다.
  • 자금 소명 시 부모에게 빌려준 돈을 상환 받았다고 소명하였습니다.

의심내용

• 명의신탁 의심
  • 동생명의로 아파트를 구매한 후, 매도 차익분을 언니가 다시 가져갔습니다.
• 편법증여 의심
  • 10억원 주택 구입 자금에 부모에게 빌려준 돈을 상환받았다고 하였으나, 이자 수취내역이 없었습니다.
• 다주택자 양도세 중과 탈세 의심
  • 위의 2건을 같이 보았을 때, 다주택자 양도세 중과 탈세 또한 의심됩니다.

설명

• 4억원 아파트
  • 언니가 동생 명의로 아파트를 구입 후, 매도 차익을 챙긴 것이 의심되는 상황입니다.
  • 매도후 동생이 언니에게 돌려 준 5.5억원은 구입자금 차입 약 3.6억원에 대한 3년간의 이자 지불로 보기에는 너무 많습니다.
• 10억원 주택
  • 부모자식 간에 돈을 빌려주고 받을 수는 있으나, 이를 공식적으로 증명하려면 차용증과 이자 납부사실이 있어야 합니다.
  • 사례에 따르면 이자수취 내역이 없으므로, 실제로 돈을 빌린 적이 없거나 빌려줬다 해도 이자를 받지 않은 것이므로 차용거래가 아닙니다.
• 위의 2 건을 종합하여 보았을 때, 4억원 주택과 10억원 주택 2채에 대한 양도세 중과를 피하기 위해 4억원 주택을 동생명의로 구매 한 것이 의심되는 상황입니다.

 

정리

위의 사례들은 일부러 한 탈세일 수도 있고, 무지에서 비롯된 탈세 일 수도 있습니다.

 

부동산 투자를 하시는 분들이라면, 일부러든 무지에서든 이런 탈세를 하지 않길 바랍니다.

이런 탈세는 더 큰 세금폭탄으로 돌아옵니다.

가급적이면 부동산의 큰 거래 전에는 세무사 상담을 받으시고, 가능한 절세방법을 찾으시길 바랍니다.