부동산 양도소득세 정리

돈을 벌면 소득세를 내듯이, 부동산을 팔아서 수익이 생겼다면 양도소득세를 내야 합니다.

양도소득세에 대해 정리합니다.

 

1. 세금명

부동산 양도소득세

 

2. 세금내용

부동산을 매각했을 때, 부동산을 샀던 가격과 판 가격을 비교하여 수익이 있을 때 내는 세금입니다.

양도소득세는 국세로, 세무서에 납부하게 됩니다.

 

3. 세액

세금납부 대상이 되는 금액

부동산을 팔았을 때의 금액과 샀을 때 금액의 차익이 세액계산의 기준이 됩니다.

과세표준

기준금액에서 장기보유특별공제금액과 기본공제를 제한 금액이 과세표준이 됩니다

 

1세대 1주택 장기보유특별공제

최소 2년 거주했을 때부터 공제가 적용됩니다.

	보유기간
	4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
보유공제	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주공제	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

다주택자 장기보유특별공제

최소 2년 보유했을 때부터 공제가 적용됩니다.

	보유기간
	4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
보유공제	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

15년 이상 보유했을 경우 30% 공제가 적용됩니다.

 

기본공제

양도소득세를 신고하는 1인당 1년에 250만원 공제가 됩니다.

 

세율

양도소득세의 세율은 복잡합니다.

 

조정대상지역의 경우

주택수	구분	주택 외 (토지, 상가) 부동산	주택·입주권	분양권
1주택자	1년미만 보유	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	60%	60%
	2년이상 보유	6~45% (기본세율)	6~45% (기본세율)
2주택자	1년미만 보유	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	60%	60%
	2년이상 보유	26~55% (기본세율 + 20%중과)	26~55% (기본세율 + 20%중과)	60%
3주택 이상	1년미만 보유	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	60%	60%
	2년이상 보유	36~65% (기본세율 + 30%중과)	36~65% (기본세율 + 30%중과)	60%

조정대상지역이 아닐 경우

주택수	구분	주택 외 (토지, 상가) 부동산	주택·입주권	분양권
무관	1년미만 보유	50%	70%	70%
	2년미만 보유	40%	60%	60%
	2년이상 보유	6~45% (기본세율)	6~45% (기본세율)

 

위에서 말한 기본 6~45% 기본 세율이란, 기본 소득세율을 말합니다.

과세표준	세율	공제금액
1,200만원 이하	6%	없음
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억 초과	45%	6,450만원

 

특정 요건을 만족하면, 양도소득세는 비과세를 받을 수 있습니다.

• 1세대 1주택 비과세
• 일시적 2주택 비과세
• 결혼으로 인한 일시적 2주택 비과세
• 상속으로 인한 일시적 2주택 비과세
• 증여로 인한 일시적 2주택 비과세
• 부모봉양을 위한 합가로 인한 일시적 2주택 비과세

 

양도소득세에서 말하는 주택 수는 다음 글에서 확인할 수 있습니다

2023.02.23 - [부동산/정책] - 상황별 주택 수 산정 기준 정리

2021.08.13 - [부동산/세금] - 상황별 주택수 합산 제외

2020.07.28 - [부동산/세금] - 세금별 주택수 계산법

 

계산 예시

양도소득세 기본 계산식은 다음과 같습니다.

양도소득세액

= 과세표준 x 세율 - (세액공제 + 감면세액)

= (양도차액 - 장기보유특별공제액 - 양도소득기본공제) X 세율 - (세액공제 + 감면세액)

= (매매가 - 매수가 - 장기보유특별공제액 - 양도소득기본공제) X 세율 - (세액공제 + 감면세액)

 

양도소득세는 홈택스 양도소득세 모의계산페이지에서 계산해 볼 수 있으니, 사용해 보는 것을 추천합니다.

 

 

 

아래는 다주택인 경우의 양도소득세 계산결과입니다.

 

 

4. 납부기한

기준일

양도소득세의 기준일은 매도한 달의 말일입니다.

3월 5일에 팔았다면, 3월 31일이 기준일이 됩니다.

 

기한

기준일로부터 2개월 내에 양도소득세 신고 및 납부를 해야 합니다.

• 납부할 세액이 천만원 이상 2천만원 이하일 경우, 천만원을 초과하는 금액에 대해서는 기한 내에 분할납부가 가능합니다.
• 납부할 세액이 2천만원을 초과한다면, 납부할 세액의 50% 이하 분에 대해 기한 내에 분할 납부가 가능합니다.

양도 건 수가 2건 이상인 경우, 기준일의 다음해 5월에 확정신고를 해야 합니다.

 

납부방법

비과세로 내지 않아도 되는 경우를 제외하고, 내야 한다면 세무사에 대리를 맡기는 것을 추천합니다.

대상금액이 크기 때문에 잘못 신고될 경우 가산금이 커지기 때문입니다.

몇십만원으로 해결 할 수 있는 것이 몇백, 몇천이 될 수 있습니다.

 

 

 

5. 과태료

미납부 가산금

미납한 기간 1일당 미납세액의 0.025%가 가산됩니다.

과소신고 가산금

신고한 세액의 10%만큼 가산됩니다.

부정한 의도(은닉이나 조작의도) 과소신고의 경우, 신고한 세액의 40%만큼 가산됩니다.

무신고 가산금

단순한 무신고의 경우, 신고한 세액의 20%만큼 가산됩니다.

부정한 의도(은닉이나 조작의도) 무신고의 경우, 신고한 세액의 40%만큼 가산됩니다.