부동산 대출시 걸림돌, 방공제

집을 사면서 주택담보대출을 알아보다보면, 처음으로 접하는 개념이 있습니다. 일명 '방공제'인데, 이 방공제 때문에 내가 예상했던 금액만큼 대출을 받지 못하게 될 수 있습니다.

 

이 방공제가 무엇이고, 방공제없이 대출을 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 정리합니다.

 

방공제

주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금액을 떼어놓고 대출을 해주는 것을 의미합니다. 주택담보대출을 받은 집주인이 전세나 월세를 놓았다가 대출금을 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 이 때 세입자의 보증금이 최우선변제금액에 해당하면 은행의 근저당 순위가 1순위이더라도 최우선변제금을 세입자가 먼저 받아갈 수 있습니다. 그러면 은행 입장에서는 빌려준 돈의 일부를 돌려받지 못하게 되기 때문에, 애초에 해당 금액을 공제한 후 대출을 진행하는 것입니다.

 

돈을 빌리는 입장에서는 실거주 목적인데도 방공제를 해야 하는지 이해가 되지 않을 수 있습니다. 하지만 만의 하나라도 돈을 잃는 것을 고려해야 하는 은행 입장에서는 최악의 경우에 대비해서 드는 보험입니다.

 

 

디딤돌 대출이나 보금자리론의 경우, 대출을 받을 수 있는 금액도 크지 않은데 방공제까지 하게 되면 대출 받을 수 있는 금액이 엄청나게 깎여나가게 됩니다.

 

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 서울과 광역시, 세종시 (tistory.com)

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 서울과 광역시, 세종시

 

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 경기,강원,충청,전라,경상,제주 (tistory.com)

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 경기,강원,충청,전라,경상,제주

 

방공제의 시작

2002년 부동산 규제 강화의 일환으로 도입되었습니다. 

 

방공제 금액

일반적으로 방공제 금액은 서울 5000만원, 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원으로 책정돼 있습니다.

하지만 그 중 방 공제 총액은 주택 가액의 50%를 초과할 수 없게 되어 있습니다. 서울의 빌라를 9,000만원에 매매했다면, 방공제 금액은 4,500만원이 한도입니다.

 

방공제를 피하는 방법

방공제를 하지 않고 주담대를 받으려면 SGI서울보증·주택금융공사 등에서 취급하는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 대출한도를 늘릴 수 있습니다.

• MCI: SGI서울보증의 모기지신용보험. 은행이 보증료를 납부하고, 보증료는 금리에 반영됩니다.
• MCG: 주택금융공사의 모기지신용보증. MCI와 달리 돈을 빌리는 사람이 보증료를 납부하기 때문에 보증료가 금리엔 반영되지 않습니다.