공시지가 현실화 이후 재산세 변화

2020년 11월 3일 국토교통부와 행정안전부에서

부동산 공시가격 상승과 6억이하 부동산의 재산세 인하를 발표하였습니다.

 

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그래서 결국 재산세를 인하한다고 하는데...

그 특례를 주는 기간은 3년이고 이후 주택시장을 고려하여 재검토 한다고 합니다.

 

발표자료 상에서는 6억이하 주택의 공시가격이 실제로 거의 상승하지 않는 2023년까지의 재산세에 대해서만 아래와 같이 발표하였습니다.

 

 

2030년까지의 실제 재산세 변화

그래서, 실제로 향후 재산세가 어떻게 되는지 한번 계산해보았습니다.

재산세는 지방교육세와 도시지역분의 세금과 같이 납부합니다. 따라서, 재산세만 보면 안됩니다.

특히 도시지역분의 경우 과세표준의 0.14%로, 이번 발표에서는 특례대상이 아닙니다.

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부동산을 갖고 있을 때 내는 세금, 재산세

 

2020년 공시가격이 1.65억이라고 할 때, 공시지가율 68.1%를 적용하면

이 주택의 시세는 약 2억 4229만원입니다.

 

이 주택의 시세가 변동이 없다고 할 때 1주택자가 납부해야 할 재산세 실 납부액은 아래와 같습니다.

연도		2020	2021	2022	2023	2024	2025
공시지가율		68.10%	68.70%	69.40%	70.00%	72.90%	75.70%
공시지가		165,000,000	166,303,000	167,616,000	168,923,000	176,629,410	183,413,530
과세표준		99,000,000	99,781,800	100,569,600	101,353,800	105,977,646	110,048,118
표준	세율	0.15%	0.15%	0.15%	0.15%	0.15%	0.15%
	가산금	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000
	재산세	118,500	119,673	120,854	122,031	128,966	135,072
	지방교육세	23,700	23,935	24,171	24,406	25,793	27,014
	도시지역분	138,600	139,695	140,797	141,895	148,369	154,067
	실 납부액	280,800	283,302	285,823	288,332	303,128	316,154
특례	세율	-	0.10%	0.10%	0.10%	0.10%	0.10%
	가산금	-	30,000	30,000	30,000	30,000	30,000
	재산세	-	69,782	70,570	71,354	75,978	80,048
	지방교육세	-	13,956	14,114	14,271	15,196	16,010
	도시지역분	-	139,695	140,797	141,895	148,369	154,067
	실 납부액	-	223,433	225,481	227,520	239,542	250,125

 

연도		2026	2027	2028	2029	2030
공시지가율		78.60%	81.40%	84.30%	87.10%	90.00%
공시지가		190,439,940	197,224,060	204,250,470	211,034,590	218,061,000
과세표준		114,263,964	118,334,436	122,550,282	126,620,754	130,836,600
표준	세율	0.15%	0.15%	0.15%	0.15%	0.15%
	가산금	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000
	재산세	141,396	147,502	153,825	159,931	166,255
	지방교육세	28,279	29,500	30,765	31,986	33,251
	도시지역분	159,970	165,668	171,570	177,269	183,171
	실 납부액	329,645	342,670	356,161	369,186	382,677
특례	세율	0.10%	0.10%	0.10%	0.10%	0.10%
	가산금	30,000	30,000	30,000	30,000	30,000
	재산세	84,264	88,334	92,550	96,621	100,837
	지방교육세	16,853	17,667	18,510	19,324	20,167
	도시지역분	159,970	165,668	171,570	177,269	183,171
	실 납부액	261,086	271,670	282,631	293,214	304,175

재산세 특례가 지속될 것이라고 확정되지 않았기 때문에, 2024년부터는 표준세율로 납부한다고 가정하면

• 2021년 ~ 2023년은 재산세 실 납부액이 연간 약 5만원씩 절약됩니다.
• 2024년부터는 공시지가에 따라 재산세 실 납부액이 기존금액보다 증가합니다.

결국 시세의 변동이 없다 하더라도 재산세 실 납부액은 증가합니다.

게다가 만약 시세가 증가한다면... 재산세 실 납부액은 급격하게 증가합니다.

 

2030년 이후 종부세의 문제

공시지가 상승은 또한 종부세의 문제도 있습니다.

종부세의 경우, 공시지가에 직접 연결되어 있는 세금입니다.

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비싼 부동산을 갖고 있을 때 내는 세금, 종합부동산세

 

종부세 부과 기준은

• 1세대 1주택일 경우 공시지가 9억원 이상
• 1세대 2주택 이상일 경우 공시지가 6억원 이상

입니다.

 

1세대 1주택의 경우 공시지가 9억이 되려면

• 2020년 기준으로는 시세 13억 2천만원이 되어야 하나
• 2030년 기준으로는 시세 10억입니다.

화폐의 가치는 시간이 지날수록 하락합니다.

주택의 시세가 물가상승률 2% 만큼만 상승한다고 가정하겠습니다.

현재 8억 4천만원의 주택은 2030년에는 10억이 되어 종부세 대상이 됩니다.

 

현재 수도권의 주요지역 중 9억대의 집을 갖고 있다면, 향후 종부세 준비를 해야 한다는 뜻이 됩니다.

 

 

1세대 2주택 이상의 경우 공시지가 6억이 되려면

• 2020년 기준으로 주택들의 시세 총 합이 8억 8천만원이 되어야 하나
• 2030년 기준으로는 시세 총 합이 6억 7천이 됩니다.

10년 뒤에 시세 3억 4천만원의 주택을 2채 갖고 있다면 종부세 대상이 됩니다.

위와 똑같이 물가상승률만큼 주택의 시세가 상승한다면

현재 2억 8천만원의 주택은 2030년에는 3억 4천만원이 되고

이 주택을 2채 갖고 있으면 종부세 대상이 됩니다.

 

 

이 글에서만 해도 공시지가 상승으로 인해

• 재산세
• 지방교육세
• 재산세 도시지역분
• 종부세

가 영향을 받습니다.

 

그리고 그 외에

• 건강보험(지역가입자)
• 건강보험 피부양자 자격
• 기초연금
• 기초생활보장급여 등

이 영향을 받습니다.

 

공시지가의 상승으로 인한 영향이 우려됩니다.