주택과 상가주택의 세금 차이

상가와 주택이 같이 있는 상가주택은 취득부터 보유, 양도까지 일반 주택과는 세법상 다른 부분이 많습니다

부동산에 관련한 세금은 취득세(살 때), 보유세, 양도세(팔 때), 임대소득세가 있는데, 한번 살펴보겠습니다.

 

취득세

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주택의 취득세는 매매 금액 비례이며,

• 1주택일 때 1.0~3.0% (지방세 포함 시 1.1~3.3%)
• 2주택일 때 8% (지방세 포함 시 8.8%)
• 3주택일 때 12% (지방세 포함 시 13.2%)

입니다.

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부동산을 사게 되면 내는 세금, 취득세

 

상가의 경우, 매매 금액 비례이며 주택수와 무관하게 4.6%입니다.

 

 

따라서 상가주택의 경우, 전체 취득가액에서 상가와 주택을 나눈 후에 각각에 맞는 취득세를 납부해야 합니다

 

 

보유세

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주택의 종합부동산세 납부 기준은 공시가격 합산액이 1주택자는 11억 초과 시, 다주택자는 6억 초과 시 부과됩니다. (부동산 4법이 통과될 경우에는 주택 수 무관하게 11억 초과 시 )

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부동산 4법 발의안 (다주택 종부세기준 11억 조정)

 

상가의 경우 부속토지의 공시가격 합산액이 80억 초과일 때 부과됩니다.

 

상가주택일 경우에는 특별한 경우가 없다면 주택분에 대해서만 종부세의 대상이 된다고 보면 됩니다.

 

 

양도세

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1세대 1주택일 경우

주택 매매가가 12억 이하일 경우에는

• 조정 대상지역 내에서는 2년 보유 및 거주 요건 만족 시 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
• 조정 대상지역이 아니면 2년 보유 요건 만족 시 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

주택 매매가가 12억을 초과하는 경우에는 2년 보유 및 거주 요건 만족 시 12억 초과분에 대해 장기보유특별공제를 최대 80%(10년 이상 시) 받을 수 있습니다.

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부동산을 팔고나서 내는 세금, 양도소득세

 

상가주택 매매가가 12억이하 (종전에는 9억 이하)라면,

• 상가 면적이 주택면적보다 작다면 상가도 주택으로 보아 상가의 양도차익에 대해서도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
• 상가 면적이 주택면적보다 크다면 주택에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 상가에 대해서는 비과세를 적용하지 않습니다.

상가주택 매매가가 12억을 초과 (종전에는 9억 초과)한다면, 주택에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 상가에 대해서는 비과세를 적용하지 않습니다.

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부동산 세금 절세 방법

 

상가주택의 경우, 상가 부분은 장기보유 특별공제를 20%까지 받을 수 있습니다.

 

 

임대소득세

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주택의 경우, 임대료에 부가가치세가 붙지 않습니다.

• 1주택일 경우에는 공시가격 9억원 이상인 주택을 월세로 임대할 때에만 임대소득세가 발생합니다.
• 2주택일 경우에는 주택을 월세로 임대할 때에만 임대소득세가 발생합니다.
• 3주택일 경우에는 전세로 임대할 때에도 임대소득세가 발생하며, 보증금에 대해 간주임대료를 계산합니다.

주택의 임대소득과 관련해서는 해당 수입 금액이 2,000만원 이하라면 분리과세(15.4%) 또는 종합과세 적용을 선택할 수 있습니다. 2,000만원을 초과하면 종합과세 대상이 됩니다.

연 임대 소득은 아래와 같이 계산할 수 있습니다.

 

연 임대소득 = 월세*12 + (임대보증금-3억원)*0.6*0.012

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임대차계약으로 수익이 있을때 내는 세금, 주택임대소득세

 

상가의 경우, 임대료에 부가가치세가 붙습니다.

상가는 필요 경비를 제한금액이 종합과세 대상이 됩니다.