임대차 계약 시 공인중개사에게 확인받아야 하는 것들과 그 이유

전세사기에 대한 조치로 공인중개사법이 개정되면서 임차인이 안내받아야 하는 내용들이 있습니다. 그 내용들이 무엇인지, 그리고 그걸 왜 들어야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

목차
1. 임대인에 대한 정보
   a. 임대인의 개인정보
   b. 임대인의 미납세금 정보
   c. 주택임대사업자 여부
2. 전·월세 집에 대한 정보
   a. 근저당 설정 현황
   b. 기타 권리관계
   c. 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황
   d. 관리비 세부내역
3. 임차인 보호제도
   a. 소액임차보증금과 최우선변제금액
4. 공인중개사 정보
   a. 중개보조원 여부

 

 

1. 임대인에 대한 정보

a. 임대인의 개인정보

기본적으로 임대인의 개인정보는 임대차계약서에 기입됩니다. 확인 받아야 하는 것은 계약서 상의 소유주와 집주인이 동일한지, 계약 현장에 나온 것이 임대인인지 대리인인지, 대리인이 계약 현장에 나온 경우 임대인이 계약 내용을 제대로 알고 있는지을 알아야 합니다.
즉, 내가 계약하는 대상인 임대인이 집 소유자가 맞는지, 임대인이 지금 하고 있는 계약내용을 제대로 알고 있는지 확인해야 합니다.
사기 사례 중에 임차인은 전세계약으로 알고 진행했는데, 임대인은 월세계약으로 알고 있고, 중간에서 대리인이 전세금을 들고 도망간 사례가 있습니다.

b. 임대인의 미납세금 정보

공인중개사법의 개정으로 임대인의 미납세금 정보는 사전에 고지되어야 합니다.
임대인에게 미납세금 여부는 중요한 정보입니다. 미납세금이 있다는 것은
1) 임대인의 자금 상황에 문제가 있다는 것이 때문에 위험하고
2) 만약 경매가 진행되면 내 보증금보다 미납세금이 먼저 배당을 받아가기 때문에 내 보증금을 제대로 돌려받기 어려워집니다.
2번의 경우, 내 전입신고일자와 확정일자가 다른 근저당, 압류 등의 말소기준권리보다 빠르다면 보증금을 잃지는 않으나, 결국 낙찰자가 나타나서 나에게 돈을 돌려주어야 하기 때문에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

 

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c. 주택임대사업자 여부

임대인이 주택임대사업자라면,
1) 이 임대차계약은 표준임대차계약서로 작성되어야 합니다. 그렇지 않으면 임대인은 과태료 대상입니다. (1000만원 이하)
2) 임대의무 기간 동안 계약 갱신 시 보증금은 5%이상 올릴 수 없습니다. 그렇지 않으면 과태료 대상입니다. (3000만원 이하)
3) 임대의무 기간 동안 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 한 계약 해지나 재계약 거절을 할 수 없습니다. 그렇지 않으면 과태료 대상입니다. (1000만원 이하)
4) 임대의무 기간동안 임대인은 임대보증금 보증 제도(전세보증보험의 임대인 버전)에 가입해야 합니다. 세입자가 동의 시 가입하지 않을 수 있으니 각자 판단하시면 됩니다.

 

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2. 전·월세 집에 대한 정보

a. 근저당 설정 현황

전·월세 집에 근저당이 잡혀 있는지 확인받아야 합니다. 근저당이 있다는 것은 이 집을 담보로 집주인이 빌린 돈이 있다는 것입니다. 
이미 근저당이 있는 집에 근저당을 말소하지 않고 들어갈 경우, 경매 진행 시 보증금을 일부만 돌려받거나 아예 돌려받지 못할 수 있으며, 낙찰자가 이사를 요구할 경우 거부할 수 없습니다.
근저당 말소 특약을 걸거나, 근저당이 없는 집에 들어가는 것이 안전합니다.

 

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b. 기타 권리관계

근저당 외에 기타 권리가 설정되어 있는지 확인받아야 합니다. 압류가 잡혀있다면, 들어가서는 안됩니다.
압류가 잡혔다는 것은 집주인이 갚아야 할 돈을 갚지 못하고 있다는 뜻입니다.

c. 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황

현재 전세집에 살고 있는 사람이 있는지와 그 사람이 이사일에 집을 비우고 전입신고도 옮기는지 확인받아야 합니다.
의외로 이전 세입자가 전입신고를 옮기지 않는 경우가 있습니다.

d. 관리비 세부내역

집의 관리비를 세입자가 관리업체에 직접 납부하지 않고 집주인이 받는 경우가 있습니다. 관리업체의 경우 관리내역과 청구서를 같이 주기 때문에 상세 내용의 확인이 가능한데, 집주인이 직접 받고 세부내역을 알려주지 않는 경우가 있었습니다.
공인중개사법의 개정으로 이제는 그 세부내역을 고지하도록 되어 있으므로, 설명을 받도록 합시다

3. 임차인 보호제도

a. 소액임차보증금과 최우선변제금액

공인중개사법의 개정으로 임차인 보호제도에 대해서도 고지해야 합니다.
만약 집이 경매에 넘어가게 되었을 경우, 내 보증금이 일정 보증금 이하라면 대항력 여부와 무관하게 보증금 일부를 다른 배당금보다 우선하여 받을 수 있습니다. 이 일정보증금은 근저당이 언제 설정되었는지, 지역이 어디인지에 따라 달라지므로 공인중개사에게 설명을 받도록 합니다.

 

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4. 공인중개사 정보

a. 중개보조원 여부

집을 소개할 때 같이 방문한 당사자가 공인중개사 자격이 있는 공인중개사인지, 아니면 공인중개사에 소속되어 단순히 안내를 돕는 중개보조원인지 고지하도록 법이 개정되었습니다.